事件描述:

    11 月8 日,在三中全会开幕的前一天,上海市房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》,其中内容涉及信贷、限购等多个途径。在不到一个月的时间里,上海成为继深圳、北京之后第三个加码楼市调控的一线城市。

    评论:

    从出台背景来看:一、国家统计局公布数据显示,9 月份,全国70 个大中城市新建商品住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15 个,其中北上广深四个城市, 9 月新建商品住宅价格指数同比上涨均超过20%,完成年度房价控制目标几乎无望;二、9 月2 号,郑州市率先公布新一轮的地方楼市调控,局部调整住房限购政策,抑制投资需求,“暂停未满20 周岁的单身人员在郑州市内五区、郑东新区购房”。10 月份,深圳和北京也先后出台了地方措施,分别被称为“深八条”和“京七条”,也主要是重申和强调既有政策,其中深圳将购买二套房的首付比例从60%调整至70%,北京则推出了“自住型商品房”。

    从“沪七条”内容来看,其中两条与之前相比值得关注:

    一是严格执行差别化住房税收政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上(深圳近期提出的调控举措也包括这一内容,而北京早在今年上半年已经实行)。根据央行统计:目前上海地区发放的购房贷款中,二套房贷款不到20%,因此提高二套房首付力度只能影响到一小部分人群。

    二是从严执行住房限购政策。对于非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的前2 年内在本市累计缴纳1 年以上,调整为能提供自购房之日起算的前3 年内在本市累计缴纳2年以上。非上海户籍居民购买住房时纳税年限调整,对部分社保在1-2 年之间的人会影响比较大,预计会影响部分外地刚需。

    除了在短期内打压需求,“沪七条”在住房用地供应量上,规定2013 年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上,再增加30%的供应量,确保住房用地供应1000 公顷,进一步加大中小套型住房用地供应;进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系;同时加强房地产市场监管,房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用,加强审核。

    从目前上海楼市供求格局来看,“沪七条”短期内对成交量和房价的打压有限,但对购房者、市场的预期会产生一定影响。近期一线城市甚至郑州调控仍在加码,说明了即使三中全会后长效机制建立,短期内行政手段也难以退出。今年最后两个月,预计一线城市楼市仍将维持一个较高的热度。中长期来看,对于土地资源相对紧张的一二线核心城市,“僧多粥少”的现象难以改变,而政策效果还有待通过完善房地产市场的长效调控机制,来影响房价。对于三四线城市的判断,我们认为调控全面跟进的可能性不大,主要是因为各城市之间分化特征明显,三四线城市市场比较稳定。