【咨询】

　　王某最近在中介介绍下，看中了一套拆迁安置房，并交了两万元定金。但是，由于是拆迁安置房，房本迟迟没下来，中介对王某说可以帮忙办理房贷，王某信以为真，等到将相关贷款材料收集好递交给中介时，中介提出要交16万首付，并汇到中介公司的账户上才可以做担保贷款。王某调查了解该中介公司到现在都还没有备案证书。王某担心被骗，不想交首付，但是，又怕违约要赔偿一倍的违约金以及一万块的中介费。王某应该如何处理呢?

　　【律师回复】

　　如果中介存在误导、欺骗买房人的话，可以解除合同，买方不承担责任，但需要注意收集相应的证据。

　　申请房贷需要提交的材料：

　　1、借款人的有效身份证、户口簿；

　　2、婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚)；

　　3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；

　　4、借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地)；

　　5、房产的产权证；

　　6、担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)

　　贷款的担保方式：

　　防范借款人贷款风险的担保方式有3种：抵押、质押和保证。

　　在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的(自己住或者是投资)、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。

    第一、了解产权可靠性

　　确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

　　第二、确认登记的面积、使用期限

　　在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。

　　第三、了解房屋背景与周边环境

　　买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

　　第四、确定房价的合理性

　　通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

　　第五、如果对上述各方面事项都已调查清楚，确认该房改房没问题的话，要注意办理房屋过户手续，办理房改房过户手续的流程为：

　　办理房改房过户须准备以下资料：

　　卖方：身份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户口本、授权委托公证书(在卖方不能到场时可授权他人代办)

　　买方：身份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户口本、一张委托书(在买方不能到场时可授权他人代办)

　　房改房过户流程：

　　1、到所在市房产局的房改办领取《房改房上市交易申请表》；

　　2、产权所有人填写好《房改房上市交易申请表》后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》；

　　3、携带盖好章的《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》到市房产局公房科盖章；

　　4、携带上述三张表格及房改房过户需要的其他资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即上市证。

　　5、完成了在房改办的所有手续。

　　第六、房改房需要缴纳税费

　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；

　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

　　个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米；